オール電化を独学で

それらのマンションには移動のために斜行エレベーターが設置されている。
またルーフバルコニーが作れる。
平地の多い東京圏ではあまり見かけることのない景観である。
　また、平成六年の建築基準法の改正で「共用部分の容積率不算入」が決まった。
マンションはすべて「部屋」で構成されてはいない。
建物の中にはエントランスやエレベーター、エレベーターホールがあり、廊下や階段もある。
それまでは建物の容積率に算入しなければならなかったが、これらの共用部分は容積の算入対象から除外された。
　最もその恩恵を受けたのはタワーマンションである。
　どんなマンションでも廊下や階段が必要だが、タワーマンションはエレベーターのスペースが多くなるため共用部分の比重が高くなる。
延床面積に占める住居部分の面積をレンタブル比（専有率）というが、マンションの事芋王にとっては、その割合が高ければ高いほどよい。
共用部分を容積率に算入しなければならないから、従前はタワーマンションのレンタブル比は七五パーセント程度。
延床面積の四分の一が共用部分だった。
　それが今回の建築基準法の改正によって、この分を住居に回せるようになり、レンタブル比は九五パーセントほどに跳ね上がった。
単純に計算すると、以前なら一〇〇戸が限度だったところにコー○戸くらい建てられるようになった。
　戸数がプラスできれば、マンションはさらに上へ伸ばせる。
上層階ほど景色がよいため商。
戸数が増えることと価格も下がるという二重のメリットになった。
　M区W駅から海に向かって五〇階建て近いマンションが一〇棟ほど建築中もしくは分譲済である。
C区のS川の近くにも超高層マンションが多い。
　O市ではU駅から裏側にあたるH駅に向かい地下道で一〇分ほどのところに、S社ほか三社により五〇階建てのマンションが建設されたのをはじめ、五〇階建て以上のマンションが次々と建設されている。
O市C区のM跡地には、高さ約二一〇メートルで、完成時にはマンションとして日本一の高さになる超高層マンションの建設が始まった。
下層階にH百貨店が出店する予定とのことである。
さらに、O駅のすぐ南側に位置するO郵便局も、建替え案の募集が始まった。
　東京への経済の一極集中の流れの影響を受けて、O市の失業率は大都市圏で最も高い。
郊外から都市部のマンションへの急激な変化は衝撃的ですらある。
　なぜこのように、都市部での超高層マンション建設が増えてきたのか？　それには、規制緩和が大きな要因となっている。
建築基準法では前面道路が一二メートル未満のときは道路の幅によって容積率に制限を設けている。
たとえば、商業系の建物については、容積率七〇〇パーセントが認められた商業地域であっても、道路幅が八メートルであれば、それに○・六を掛けて四・八、つまり四八〇パーセントまでしか認められない。
また、住居系の建物の場合は、容積率が四〇〇パーセントまで認められている地域であっても、道路幅（八メートル）に〇・四を掛けて三・二、こちらは三二〇パーセントまでしか使えない。
　それが平成一四年の建築基準法改正によって、商業系の場合は掛け合わせる数字を〇・六から〇・八に、住居系なら〇・四から〇・六に変更された。
これによって、先ほどのケースであれば商業系は六四〇パーセント、住居系は四〇〇パーセントまで使えるようになった。
いまのところM区だけだが、いずれほかの区でもそうなると思われる。
　斜線制限と天空率についてもふれたい。
　建物を建てる際には、その建物によって生じる隣接地や道路の日影や風通しの悪化などを極力防ぐために、建築基準法で定められた建築計画図面に一定の斜線を引き、その斜線内に建築物を収めなければいけない決まりがある。
それが斜線制限である。
　斜線制限には道路斜線制限、隣地斜線制限、北側斜線制限の三つがある。
詳しい説明は省くが、オフィスでも、住宅でも、道を歩いていると、上層階のファサードの頭のほうが斜め階段状にセットバックしたり、斜め壁にしたりしているビル。
（道路幅が狭いところに面している場合､道路斜線の規制上このようにしないといけない）にカットされたビル、上層階に行くほど階段状にセットバックしている低中層のビルやマンションを見かける。
　道路の幅や北側にある建物との距離などによって、容積率の半分も活用できていない建物もある。
そこで土地をもっと有効活用しようとの考えで、平成一五年の建築基準法の改正で導入されたのが天空率である。
　天空率を言葉で説明することは難しいが、簡単にいえば、地上の一定の位置から真上を見上げたときに見える「空の割合」を数値化したものだ。
何もない原っぱに寝転がって空を見上げたとき、視界を遮るものは何もない。
だから、天空率は一〇〇パーセントである。
そこにいろいろな建物が建つと、見える空の割合が減り、天空率も下がっていく。
　道路をはさんで、自分の家の前に、斜線制限いっぱいに建てたマンションがあるとする。
そのときの天空率が九五パーセントとしよう。
建築基準法の改正で、空の見える割合がさほど減らなければ、従来の斜線制限を超えて高い建物を建てられるように変わった。
　斜線制限の厳しい地域にマンションを建てる場合、これまで少しでも容積を稼ごうと、斜線に当たった場合には上層階をセットバックして斜めに建物を建ててきた。
これが、天空率を使えると、土地によってだが土地を有効に利用し高層マンションを建てられるようになった。
　これから、天空率を活用したオフィスやマンションが建つことで、同じ土地に建てられる床面積が増えて、建物の形状がよくなり、街の景観をよくすることによい影響をもたらした。
　ワンルームマンションの買い手や借り手がそんなにいるのかと思うが、主要には投資用のワンルームマンションが、大量に建設されている。
借り手は、独身寮を設けなくなった企業の独身者や単身赴任者だが、供給が多く、都心を別にすれば家賃は下がり続けている。
　地価上昇で都心部での立地が困難になっており、最近は立地先の中心が都心の周辺部に移っている。
需給バランスが悪化し、しかも、ワンルームマンションの問題点も指摘されるようになった。
独身者だけでは地域コミュニティが生まれず、ワンルームマンションがセカンドハウスであるケースが多いため、住民税も払われない。
ゴミの分別処理をしない入居者が多い。
街がスラム化すると、東京二三区では規制を強化する動きが強まっている。
　たとえば、東京都C区では地階を含む階数が四階以上で、ワンルーム形式の住戸を一〇戸以上含む建築物、N区では専有面積三七平方メートル未満の住戸の数が七戸以上の集合住宅は規制されている。
T区では二五平方メートル以下の住戸数が一五戸以上で、総戸数の三分の一以上の中高層住宅に関しては、分譲業者に対して一戸当たり五〇万円の納税を義務づけている。
　郊外から都心に人が移り住むようになり都心の地価は上がっているが、いっぽうで郊外の地価は下かっている。
新しいマンションに人が移った郊外の古いマンションは、空室が目立ち価格が下かっている。
都心の新しいマンションはいまのところ需要があるが、住み替え需要が一巡すれば、こちらは価格が下がると思われる。
　新築マンションでも郊外、さらに低価格の郊外バス便の物件は既に売れなくなっている。

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